En un entorno de tasas al alza, costos de construcción en aumento e incertidumbre electoral, la compañía de financiamiento y el vehículo de deuda inmobiliario articulan un modelo de crédito constructor basado en flujo de caja, con el que ya han financiado 17 proyectos por COP 65.000 millones en Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla.
Bogotá, 17 de abril de 2026. Iris, compañía de financiamiento vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia, y Altica, vehículo de deuda especializado en el sector inmobiliario con más de 30 años de experiencia en financiación, gerencia y construcción de proyectos, anuncian una proyección conjunta de financiación superior a 400.000 millones de pesos para 2026.
Los recursos estarán orientados a respaldar más de 50 proyectos inmobiliarios de constructores pequeños y medianos a nivel nacional, en un momento en el que el acceso a crédito constructor se ha convertido en una de las principales barreras para la sostenibilidad del sector.
Un sector presionado por tres frentes simultáneos
El sector construcción atraviesa una convergencia de presiones que ha restringido de manera significativa el acceso a financiamiento para los desarrolladores de menor tamaño.
De acuerdo con el Dane, el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (Icoced) registró una variación anual del 2,89 % a octubre de 2025, impulsada principalmente por el encarecimiento de la mano de obra, la arena y los servicios de instalaciones de redes.
Si bien la cifra es inferior al pico del 13,64 % registrado en 2022, el efecto acumulado de varios años de incrementos sostenidos, sumado al impacto del aumento del salario mínimo sobre los costos operativos, sigue presionando el valor final de los proyectos y los márgenes de los constructores.
A esta presión en costos se suma la incertidumbre generada por las elecciones presidenciales, que ha llevado a compradores e inversionistas a pausar decisiones ante las expectativas sobre política de vivienda, subsidios y condiciones de crédito hipotecario.
Como consecuencia, las velocidades de venta se han desacelerado, los ciclos de caja se han extendido y los constructores enfrentan mayores dificultades para acceder a financiación bajo los esquemas tradicionales, que evalúan principalmente sobre balances históricos y no sobre la viabilidad real de cada proyecto.
Crédito constructor basado en flujo de caja, no en balances históricos
Frente a este panorama, el modelo desarrollado por Iris y Altica plantea un enfoque distinto al estructurar la financiación a partir del flujo de caja de cada proyecto, incorporando condiciones como plazos extendidos, periodos de gracia y evaluaciones que priorizan la experiencia del desarrollador, la estructura de capital y la viabilidad financiera del proyecto.
Este esquema permite atender a constructores que, pese a contar con proyectos sólidos, no logran acceder a crédito a través de la banca tradicional por no cumplir con los requisitos basados exclusivamente en indicadores contables históricos.
“Los constructores pequeños y medianos necesitan esquemas de financiación que se adapten al ritmo de sus proyectos, no al revés. Con ALTICA hemos logrado estructurar 17 operaciones por más de COP 65.000 millones bajo un modelo que evalúa el flujo de caja y la viabilidad de cada obra, y no solo el historial contable del desarrollador”, puntualiza Alejandro Verswyvel, presidente de Iris.
En la práctica, el acompañamiento es permanente; el equipo opera con mentalidad de socio, no de acreedor, lo que permite ajustar las condiciones del crédito a medida que el proyecto avanza y las variables del mercado cambian. Este enfoque se diferencia de los esquemas de crédito constructor convencionales, donde la rigidez de las condiciones iniciales puede generar tensiones financieras en proyectos que, por su naturaleza, requieren flexibilidad.
Una demanda que supera la oferta de financiamiento formal
La magnitud de la brecha de financiamiento en el sector se refleja en las propias cifras de Altica: en cinco años de operación ha recibido y procesado solicitudes de financiación por más de COP 2 billones, de las cuales ha acompañado 37 proyectos por más de 220.000 millones de pesos.
Esta proporción entre solicitudes y colocaciones evidencia una demanda estructural de alternativas de financiación para desarrolladores que no encuentran respuesta en los canales tradicionales.
“Nuestro profundo conocimiento del sector nos ha permitido estructurar soluciones que realmente funcionan para los desarrolladores. Hemos procesado solicitudes por más de 2 billones de pesos en casi cinco años de trayectoria, lo que confirma la creciente demanda por mecanismos alternativos de financiación. Ahora, de la mano de Iris, no solo buscamos fortalecer nuestra capacidad de acompañamiento, sino también reducir la curva de aprendizaje financiera para los constructores”, señala Esteban Posada, gerente de Altica.
De cara al cierre de 2026, la proyección conjunta contempla cerrar transacciones de financiación de proyectos por más de 200.000 millones de pesos adicionales, con lo que la alianza superaría los 50 proyectos impactados y más de COP 400.000 millones en financiación acumulada. Actualmente, la operación tiene presencia en Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla, con planes de extenderse a nuevas ciudades del país en los próximos meses.
Dos capacidades al servicio del sector
La articulación entre ambas organizaciones integra la experiencia de Iris en financiación estructurada para pymes, con más de 3.000 empresas atendidas y más de1,8 billones de pesos movilizados entre crédito y factoring, con el conocimiento técnico de Altica en evaluación, gerencia y estructuración de proyectos inmobiliarios. De esta forma, el proceso de evaluación conjunta combina el análisis financiero de Iris con la lectura técnica del proyecto que aporta Altica, lo que permite tomar decisiones de crédito más ajustadas a la realidad operativa de cada desarrollador.
En un contexto donde más del 85 % de las pymes en Colombia no accede a crédito formal, según cifras de la Banca de las Oportunidades, y donde el sector construcción enfrenta simultáneamente presiones de costos, incertidumbre regulatoria y restricciones de demanda, esta articulación busca aportar una alternativa de financiación que se ajuste al ciclo real de los proyectos y a las necesidades de capital de los constructores de menor tamaño.
